主题：面对萎缩与增长 新政之后卖房还是租房？

 

“据我们保守的估计，最近的3－6个月，新房市场萎缩，而租赁市场会比较活跃。”我爱我家北京公司副总经理要嘉佳表示，“政府也希望加大三级市场即租赁－使用权市场的活跃，这对平抑房地产价格也是有好处的。因此，在买卖租赁并重的同时，我们也会顺应政府的需要。”


由于预期租赁市场面临的利好，目前北京不少房地产中介机构正在开会讨论将业务中心偏向租赁业务。“房地产新政策的出台，对租赁市场肯定是有利的。”北京中大恒基房地产经纪有限公司企划总监王九天说。


最近的政策风云使人们将目光聚焦在房价与供应量的话题上，而受政策影响，在北京和上海，租赁市场的变局正在悄然发生。


萎缩与增长


无论在北京还是上海，新房成交量都有明显的萎缩。2005年5月20日前后，上海新房日成交量跌至80余套的历史低点。在上海楼市炙手可热的那段日子，日成交量的峰值超过1000套。虽然自5月20日之后，成交量逐渐回升，但仍然难及高温上海楼市的一半。6月1日这天，上海签约新房为378套。

同时，美联物业数据显示，上海二手房挂牌量在5月的前两个星期上升2成，交易量却下降2成。相比去年年底，截至4月的租赁市场成交量上升35％。


“在北京，这种萎缩同样存在。”资深房地产业内人士王达明告诉记者。在今年第一季度，北京新开盘项目甚至不足去年同期的1/3，在下半年供应量开闸放水之前，市场内形成了短期的价格联盟，这使得预期政策导致房价下跌的潜在购房者推迟了购房计划。


专家早已建言“买房不如租房”，这些在迷茫中观望的人群会选择租房过渡吗？并非如此。“在买房和租房之间左右摇摆的人群往往对政策的解读并不专业，他们往往会选择既不买也不租。”王九天表示。要嘉佳则持同样观点，认为这些人仍然会维持目前的居住现状。中大恒基的数据显示，北京3月的租赁市场成交量比2月增长了32％，但是这更多是因为今年的春节是在2月。


在我爱我家和中大恒基看来，政策变动对于租赁市场的实际利好在于租赁市场因房源的增加而进入活跃状态。


这种预期用王达明的话来讲是：“高位接盘风险极高，炒房炒成房东的景象正在上演。”“卖出一套房像中奖一样。”曾有上海中介机构的工作人员这样描述上海二手房买卖的现状，而当二手房买卖市场挂牌量增加，交易量下降时，交易价格迟早会回落。是不是转售为租，成为收取租金的房东，这的确是个问题。


做不做房东？


“转售为租的现象只出现在北京。”王九天说道，“因为北京的外来投资者比例相对某些地区要低得多。”王九天认为，北京市场上的二手房有很大部分原本并非是投资产品，在二手房买卖受阻的情况下，“很多房主会选择长线投资。”


在上海，情况迥异。上海棕榈泉花园营销经理徐传勤并没有看到在上海，有炒房者变成房东的现象。“转售为租是大家的一个猜想，实际情况是在租金回报率没有上升的时候，这么做其实很不划算。因为高昂的装修成本付出后，很长时间才能收回。在房子本身已经无法卖出的时候，再投入一笔装修资金，然后慢慢回收，这并不理智。


就徐传勤了解，上海的大多数投资者已经看到了正在回暖的交易状况，并且预期在6月以后，二手房市场交易会渐趋平稳，因而多打算等待时机，让利出手。“6月新房的日交易量应该稳定在450－550套之间，甚至到600套。这时二手房市场也会相应地进入平稳期，卖家就有出货的机会了，只是要出点血。大部分卖家还是会愿意出点血而不是去装修。”


由此可见，租赁市场房源的增加，在北京要比在上海明显得多。对于北京大大小小的房地产经纪和中介公司来讲，调整战略，争夺房源将是当前的重要工作。


租价变动


在王九天眼里，从现在起到9月，是新政策出台后三个月的调整期。在这段时间里，租赁市场的供应量和交易量将明显上升，“这段时期过后，二手房买卖将逐步回暖，租赁市场的交易量会逐步下降”，王九天说。要嘉佳也认为，从目前开始的3－6个月里，北京租赁市场将比以前更为活跃。


北京的房屋租赁价格水平，对于供给量变化是相当敏感的，这主要是因为供给与需求相对平衡。根据中大恒基对2005年前4个月的监测，北京房屋租赁市场需求与供给的比例约为1.2：1，这与要嘉佳提供的数据相吻合，后者认为北京租赁市场平均的需求与供给比例为1：1。


在这种情况下，中档商品房的租金水平有可能因为供应量增加而进一步缩水。要嘉佳认为：“中档商品房、公寓房的租金水平在过去几年一直保持下滑的状态，而在房源增加之后，将进一步促进这种下滑。但民宅所受影响并不明显，其一是房东对政策反应并不敏感，即便是对政策有所反应，北京的不少房东也并不急于出租，宁愿让房屋空置。”


这种预测为不少业内人士认同，在北京，一位房地产开发企业的老总前不久刚刚卖掉了手中数套公寓，结束了收取租金的房东生涯。


相应地，王九天也提出在房屋租赁价格的变化中，有“两极”产品不会出现下滑。“这主要是小户型和特大户型。小户型产品在租赁市场极易出手，未来成交比例会显著上升，而特大户型由于需求群体特殊，需求较为稳定，不会受到政策影响。”