主题：房价怎样才算“稳定” 开发商学者三问楼市

 

房价怎样才算“稳定”？针对这一问题，杭州宋都房地产集团执行总裁王益平和浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，阐述这一问题，最重要的是要明确“决定房价的真实需求有多少”、“如何看待当前中央的调控手段”、以及“房价高涨对社会的害处有多大”这三个当前楼市关键性问题。 

支撑高房价的是需求 

支撑高房价的是需求。据统计，２００４年，在宏观紧缩背景下，全国房地产开发投资增长２８．１％，房地产开发投资额占GDP的比重达９．６４％。 

作为开发商，王益平认为，房价之所以高涨，很重要的原因是需求旺盛，这种需求很大程度上是刚性的。随着城市化步伐的加快，杭州市每年有大量的人口要就业、结婚，需要住房。作为一种不可再生的紧缺资源，国家不可能提供大量的土地来抑制过热的情况。如何合理地利用土地，在有限的土地上发挥更有效的价值？一个重要手段就是通过价格杠杆来调节。在政府的调控下，那些投机性的泡沫会被挤出，真正的需求将呈现出来，房价得到稳定发展。 

贾生华教授认为，在中国经济继续繁荣发展的前提下，供求关系会导致房产品有比较大的增值空间，土地的供应总是赶不上人的需求。这是难以扭转的基本事实。但是他认为，在当前呈现的旺盛需求中，有相当一部分是被“复制”出来的。正是因为很多有经济头脑的老百姓和企业看到了土地紧缺带来的预期上涨空间非常诱人，认为投资房产能赚钱，于是纷纷投资买房。根据浙大房地产研究中心２００３年对杭州、宁波等６个城市的调查，买过两套以上商品房的居民人数比例达５．９％。其中，拥有2处以上住宅的居民比例高达１６．７％。 

组合拳力道如何拿捏 

如何看待旨在稳定房价的组合拳？是否需要进一步细化？ 

王益平认为，组合拳力道拿捏很重要，重则伤人，轻则自伤，其蕴含精神非常正确，打击投机、发展中低档住宅等措施也很有针对性。他比喻说，把非机动车道拓宽，机动车道反而能开得更快。 

比如郊区建设容积率小于1.0、面积很大的不见得就是高档住宅，而市中心面积很小的单身公寓却完全可能是高档住宅。但他强调，应明确是否承认社会有不同阶层的需要存在，总不能因为电视机有1000元到几十万的价格差异，就不顾市场需求停产液晶电视。 

贾生华的观点和王益平有所不同，他说，制度环境应建立资源配置合理机制和收益的合理安排，投资房产的增值通过税收分配于全社会才是合理的。在过去，只要买到房子就意味着巨大的收益，实际上很大程度不是因为你个人的贡献，而是因为区位、基础设施改变了，是整个社会进步的结果。增值收益全部归个人有失公平。这种巨额利益诱惑下，大家争相投资，供给就永远满足不了需求，也不利于资源的合理配置。 

房价畸高对谁都没有好处 

房价畸高，除了短线炒作者之外，对谁都没有好处，不仅害己害人，还会对整个社会的发展活力产生损害。 

王益平说，认认真真谋发展的开发商是最希望房价稳定、市场稳定的。对他们来说，房价高涨利润率反而下降，弊大于利。比如，杭州的庆春路地块，１９９３年时地价大约是２００－３００万一亩，现在至少要上千万。房价上涨远落后于地价涨幅。从前开发赚的钱，加上投入，已根本支付不起同类地块的现有地价。 

贾生华教授认为，一块土壤上毛竹太繁茂，其他物种就会被消灭。一个行业吸纳过多社会资本，会抑制其他行业的活力，导致生态失衡。 

企业和个体投资者进入房地产领域，投资回报率超过其他很多行业，产生超额利润。这种集体效益会诱发整个社会的集体非理性。 

这种现象，一方面“自毁”，比如说，房地产企业不需要在规划设计、营销等方面创新就可以大赚其钱，创新能力就会萎缩。个人只要拥有房子，无需开拓创新、充电学习就可以成为食利阶层。 

另一方面“毁人”，土地、资本、银行信贷、人才等诸多资源都向房地产业集中，导致社会资源配制的结构失衡。有些企业改行入楼市，导致这些产业的创新受到抑制。在杭州，最近三四年具有良好知名度的专业房地产公司基本上拿不到土地，被众多外来者“挤出”。大量的其他行业，像做服装的、做钢铁的、做化工的，都把手伸向房地产。这是最典型的资源配置失败。 (作者：方益波)