主题：酒店式公寓投资回报缩水 回报低于银行按揭利率

 

开发商销售酒店式公寓时，承诺年投资回报率固定，不料一年后回报缩水。昨日，南岸区王女士向本报投诉，解放碑赛格尔酒店回报率缩水，甚至低于银行按揭利率，“以租养贷”计划落空。 

王介绍，2003年11月，与开发商上宏物业发展公司签约，购得赛格尔酒店一套小户型公寓。同时，王与驰丰物管公司签订委托租赁合同：年租金固定，按总房款的7%计算（每月约收入1000多元）。“租赁合同一年一签，驰丰物管保证5年内续租，不得以任何理由拒绝。” 


之后，驰丰将该大厦委托给赛格尔酒店经营。按合同，王女士本可从去年1月开收租金，但开发商以银行未办好按揭为由拒付，导致10余户投资客集体退房。（2004年7月30日，本报曾报道《酒店式公寓遭遇最大规模退房》）。 

王称，当时她没退房。直到去年7月，王才收到第一笔租金，这比合同约定晚了半年。因此，收租期限顺延至今年7月。不料，此次续签下一年合同时，驰丰却以酒店入住率不高、经营亏本为由，降低租金至4%。王与驰丰力争无果。 


昨日，经赛格尔酒店负责人调停，各方才同意按6%计算年租金。这样，王女士每月将少收租金172元。不过，驰丰物管青小姐称，王算幸运的了，还有业主只按4%、4.5%计算年租金。 


对此结果，王女士称，“以租养贷”计划落空了。“去年10月至今，央行连续两次上调银行利率，现在银行按揭利率达到6.13%。”王抱怨：连还按揭款都不够。 


像王女士这样的遭遇还有不少。还有业主反映南坪转盘一购物中心、沙区某产权式商铺等，开发商、经营管理公司支付租金时屡屡违约。 


对此，中原地产营销总监何伟坚介绍，2004年前的商业地产、酒店公寓等投资型物业因回报高，销售火爆。随着房地产市场降温，一些曾经租售两旺的商业地产项目，开始门庭冷落，租赁户退租、退铺的也多起来。 


旭日房地产顾问公司研究总监苗春阳认为，央行在半年内连续两次提高房贷利率，对房产投资者特别是高档物业投资者影响较大。因为，近年来主城区部分区域高档物业租金下降、投资收益降低，利率连续上调显然会大幅度提高“以租养贷”成本。 


另外，租赁返租协议到期后的“返租后遗症”，也会随着时间推移显现出来。 


2亿热钱撤出“农改超” 


不仅投资酒店式公寓、产权式商铺回报率降低，就连原先一度热销的“农改超”也开始走麦城。业内统计，去年我市共有40多家开发商、机构投资者蜂拥投资“农改超”，现在活下来的不到一成。据业内统计，今年5月以来，共有2亿多元热钱退出“农改超”。 


主城投资“农改超”的两大户龙寰物业、天生物业统计，去年我市共升级、改造90余个“农改超”项目，到现在活得滋润的寥寥无几。 


据了解，此前部分开发商为了尽快将商铺套现，盲目抬高投资回报率以吸引投资者，最高的达到14%，而老农贸市场正常回报率不超过6%。 


不仅是开发商急于脱手退市，就连已入市的中小投资者，目前也抓紧抛售“农改超”摊位。记者昨日从石桥铺、石坪桥等农贸超市发现，上百个摊位出租率不到一半，市场内随处可见“转让、出租，价格优惠”字样。 


业内分析，开发商急于从“农改超”中撤退，主要是受房产新政影响，没有新项目支撑，圈不到钱，资金链一旦断裂，就无法兑现前期投资客户的租金。而投资者退市，主要是经营管理公司招商困难，无收益支撑投资者租金。 


市民投资购房比例下降 


来自中原地产调查表明，主城市民购房者中，投资者比例逐年下降。目前这一比例仅在5%左右。 


中原地产介绍，每届房交会期间，该公司都要到现场采集500个样本，调查购房动机。去年春季房交会时，我市投资型购房比例为10%，而到秋季房交会时，这一比例降至6%。今年春季房交会期间，该比例仅5%。 


业内分析，市民投资购房比例降低，除政策原因外，主要是投资型物业增值空间缩水，部分区域的产权式商铺、酒店式公寓供大于求，导致投资者兴趣递减。