主题：”新政”之后的长三角市场!

    冯仑曾说过这么一段话来形容房产，让我一直觉得很精辟。他说：“中国人从来没有像现在这样为自己的房子而兴奋，中国经济也从来没有像现在这样为房地产而焦虑，中国政府也从来没有像现在这样为房价而大动干戈。中国的房地产行业机构也从来没有像现在这样需要承载那么多的责任，中国的房地产商人也从来没有像现在这样令人瞩目，中国 媒体也从来没有像现在这样热血沸腾的投身房地产事业。”虽然有些夸张，但是却很清晰的表明了最近几年房地产的火热程度和被关注程度。

   然而从2004年调息到2005年6月1日正式出台的房产“新政”，整个房产市场正在面临着最大的考验，也许是一轮优胜劣汰的竞争，也许是开发商的一轮洗牌，只是在利润如此诱人的房产行业中，更多的市民在观望，更多的投资者在徘徊，更多的开发商在思考！在这轮调控以前，大家称房地产商为城市营运商，现在，开发商更重要的是要踏踏实实做好城市服务商角色。新政出台后，直接考验开发商的自有资金规模，强制性地提高了开发商进入的资金门槛，之后的竞争将在另一个平台上展开，相应地，房地产企业的赢利模式也将相应改变。 

  “新政”之后，市场反应最大的便是长三角地区 

   宁波：房产商“捂”盘在手中

   从宁波市房地产交易中心的统计数据来看，同样是3、4两个月，去年的商品房成交量是7273套；而今年则是3630套，缩水了一半。 与商品房出现滞销相对应的是，宁波新盘推出的节奏明显放缓。去年宁波市四区前5个月的新开楼盘是22个，而今年同期只开了四五个。 

    市场趋冷的状况之下，很多开发商选择捂盘，想等行情好一点以后再卖。部分准备在近期开盘的楼盘已经多次推迟开盘时间，或是将推出的房源数量缩减。 
选择捂盘的开发商，应该说对后市充满期望。有人认为今年也许会像去年一样，九十月份行情恢复，然后进入下一段房市的“蜜月期”。但是，这次情况与去年并不相同。目前来看，投资者将会在很长一段时间处于观望阶段，这就从一定程度上加大了开发商的压力。如果楼盘销售周期拉长出现，可能会让大公司的资金链出现问题﹐而一些原本资金链就绷得很紧的小公司更是难以应对。 

    杭州楼市：打折风一时猛吹

   今年3月份以来，杭州楼市观望气氛日渐浓厚。买卖双方对峙，购房者大不了捂着口袋不下单，而开发商就不行了，无论房子卖得动还是卖不动，每天都得支付银行高额的贷款利息。因为资金紧张，部分开发商为了回笼资金，采取分期开盘的形式，尽快把房子向外推。分期开盘，也造成了市场上新盘不断。

   尽管6月开盘价普遍还在原先的高位运行，但打折之风已渐形成。打折并不意味着房价在走低，但它至少说明了杭州楼市高房价正在松动。从杭州市透明售房上可以看得出来，近期新盘销售业绩不容乐观。

   南京：楼市观望氛围浓厚

   南京网上房地产 “入网项目张幅排行榜”上的数据显示，１～４月份，南京１１８个楼盘共成交８９１１套商品住宅，受春节影响，此四个月月均成交２２２８套。５月份房地产市场进入销售旺季，１４３个楼盘成交４７１１套商品住宅。６月份虽然新增了１５个楼盘，楼盘总数达到了１５８个，但是受新政影响，成交量只有２７０３套，比５月份减少了２００８套，成交量环比减少了４２．６２％，楼市观望气氛浓厚。

   上海：楼市进入“疗养期”

   新政之后，楼市下一步走向变得扑朔迷离，除了楼市的投机行为被清除，正常的楼市秩序也受到了一定程度的波及，楼市进入一个“疗养期”，购买人纷纷持币观望，事实上，市场的真实需求一直都存在，特别是在上海，由于此前的投机和投资占到主流，自住需求远远未得到应有的满足，现在市场上暂时出现的观望情绪只不过是一种从众心态，羊群效应，在购房者全面理解了新政的核心，消除了心理上的恐慌，真实的需求依然会凸显。当然在这个特殊时期，开发商的内功就显得尤为重要，怎样在相对低迷的时期保持持续的发展力确实是对开发商的一个考验。所以我认为真实需求一直都存在，如何在政策的规范下修建性价比更高的房子是对开发商提出的更高要求。

    我们看到这样一组数据——“截至2004年7月，开发商囤积了大约6000公顷的土地，如果按照2.5的容积率开发，则可以达到15亿平方米的住宅，足够年消化3000万平方米的上海市场再出售整整50年（《凤凰周刊》2005年第17期）”。 

    看看城市的新规划图纸，单说“九镇”，那些东南西北新划出来的地盘，就不亚于现在上海的体量，估计不止开发50年。 

    “地越来越少”观点的获利对象，不光是购房者，也包括开发商。每次地块拍卖的起拍价，定得是很到位很有策略的，如再经过一番竟拍，导致土地并不少，但越来越贵的现象出现，屡破记录的土地拍卖新闻在沪上是曾经是那么的风光无限。 

    这对于开发商来说，很危险。因为参加竟拍获得土地者，面对的很多竞争楼盘，其地价还是相对便宜的。如果目前挂拍招的游戏还是这么玩，势必会出现越来越多的流标现象。最近中央政府出台了一项新的规定，要地方政府将土地出让金100％上交中央统筹，背后的目的，就是冷却地方政府拍地的热情。 

    苏锡常地区：反应缓慢，市场冷静

   相对上海、南京、杭州等大城市来说，苏锡常这样的二线城市的市场敏感度和反应度要低些。     “新政”之后，无锡市场基本处于一个滞销状态，但目前几家大开发商也没有推出太多的房源，苏州的市场更趋于理性化。更多的购房者将目光放在地段和产品上，因此工业园区的楼盘销售情况不容乐观。
与今年１－５月份相比，６月份常州市区包括住宅、商铺、办公等房产在内的商品房预售成交总量与新增供应总量均有明显下降。6月市区共预销售商品房１１.９７万平方米，比５月份下降４１％。商品房整体成交价格为３８５５．４５元／平方米，比５月份略涨０．１４％，但涨幅下降２．４％。 其中，住宅供应数量略有减少。６月份，市区可预售的住宅商品房约为１１２．８９万平方米，共计９２５６套，略低于５月份。其中，新增住宅商品房共３０４套，且主要集中在武进区，比５月份下降８２．３０％。受房产新政中公布的普通商品房标准影响，上月所有新增商品住宅中，单套面积在１４０平方米以上的只占８．６７％，比五月份下降３４％。 住宅预售成交萎缩。６月份，市区预售住宅商品房成交面积为１０.６５万平方米，比５月份下降４１．１５％；成交套数达９１０套，比５月份减少５３３套；成交住宅单套平均面积为１１７．０３平方米，比５月份成交住宅的单套平均面积下降６．６８％。 住宅平均成交价格略有下探。上月市区住宅商品房成交价格为３４００．４１元／平方米，这一价格是今年房价的最低点，比５月份下降１１．２９％，比４月份下降５．１１％。据悉，上月成交的９１０套住宅商品房中，有拆迁安置房约２００套，这对平抑市区房价产生了较大影响，使我市住房消费结构更趋合理。 

   全球金融、经贸和企业界颇具影响力的英国《经济学家》周刊，在评价全球房地产市场的迅猛发展对发展世界经济所起的积极作用的同时，又不无担心地告诫人们：就国家数量以及房价上升的创记录规模而言，它都是史无前例的。按照五年来房地产价值的增长计算，全球房地产繁荣是有史以来最大的金融泡沫。
   从国务院转发的建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式出台便表明了中央的决心.从长远的角度看，政府要解决的是房地产市场如何健康发展。现在人们有住房的需求，关键是土地如何供应，城市怎样规划，怎样才能真正解决住房的问题。房产泡沫始终会破灭，只是房屋不能像股票那样说卖就卖，因此价格不会像砖块一样骤跌。它们往往是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块。