主题：沪二手房议价空间升至10%

最新的市场变化是，失去交易量支撑，部分二手房源的溢价空间放大，部分房源的最大议价空间已达10%。同时，“售转租”同比去年12月猛增三成


楼市新政密集出炉吓阻投资客。日前，《第一财经日报》记者从上海多家中介的一线门店了解到，新年1月份即将结束，但上海二手房市场的交易行情未有明显起色，整体成交套数维持在较低水平。

最新的市场变化是，失去交易量支撑，部分二手房源的溢价空间放大，部分房源的最大议价空间已达10%。同时，“售转租”同比去年12月猛增三成。

易居臣信市场研究中心杨晨青发出如此感叹：“短短半个多月，上海二手楼市完成了从一个极端到另一个极端的切换，其速度之快令大部分业主感到压力。在房地产调控政策频出的情况下，部分二手房业主开始对未来房市走势产生担忧，其表现为部分挂牌房源开始出现议价空间，业主普遍产生落袋为安的想法。这部分房东当前也乐于适当让利，这在去年的市场中是无法想象的。”

合富置业市场研究中心对旗下分行调查问卷显示，目前已有部分卖家将到手价悄然调整为成交价，前后最高可相差15万~20万元。部分业主强势的心态有所缓和，议价空间最多可达到8%~10%。

降价房源明显增加

据易居臣信西藏南路店反映，板块内“黄浦众鑫城”的投资客比例较高，1月以来投资客普遍对今年房价走势产生忧虑，该楼盘内近四成的投资客已将手中房源挂牌，尤其是手上有多套房源的投资客，几乎都会选择先卖出一两套以求落袋为安。店长于伟表示，以6号楼一套153平方米三房房源为例，挂牌价格为550万元，与去年12月份时的价格持平，业主表示只要有客户看中就马上成交，与去年的频繁涨价、跳价已截然不同。

在“供应大户”松江区北九亭，21世纪不动产上海锐丰北九亭分行经理叶珍介绍，部分房东售房意愿增加，主动将挂牌价格下调3%~4%。在该分行附近的小区“上海源花城”，有一套143平方米的3房房源，最近挂牌价由165万元降至160万元。该房房东在全市投资了多套住房，打算在近期价格高位，将手中房源逐步售出。在该板块，房东们希望能主动降价，但市场似乎并不领情，看房客户十分稀少。

在浦东世纪公园附近，让价现象重返市场。21世纪不动产锦绣满堂分行经理徐丽娜介绍，在“锦绣满堂”项目，较为普遍的让价幅度在1%~2%之间。买家认为房价进入滞涨期，不宜作出购买决定，房东们则逐渐回归理性，降价销售不失为明智之举。以该小区1套131平方米的3室房源为例，该房房东为投资型买家，想在近期获利退出市场。由于市场反应冷淡，房东在放盘20天内，将挂牌价从340万元下调至335万元，以求成交。

21世纪不动产上海区域分析师提供的调查数据显示，1月以来全市各板块二手房成交量较2009年12月同期有五成左右的降幅，买家观望情绪依旧。业主报价方面，目前走势出现明显分化，基本有三类：其中约两成有明显议价空间；约三成在小幅上涨，主要集中在外环沿线的浦东张江等板块；其余五成基本延续前期水平，高端住宅密集的中心城区各板块普遍如此。

“售转租”现高峰

昨天，利尊地产市场部经理田佳璐告诉《第一财经日报》，二手房业主们认为经过今年税费的调整，现时买卖时需要支出的税费已占到投资回报率很高的比例。门店调查显示，有几成的投资客有房源售转租的打算或者已经将房源带入租赁市场。此外，由于新政效应的显现，去年没有及时售出的满2年但未满5年的房源也被带入到租赁市场，适时地满足了年前租客的需求。

美联物业的数据显示，售转租房源环比去年12月上升三成以上。通过美联物业古北分行的调研，现时古北板块大约1/3的业主已经有1~2年的“空关”房源经历。这部分的业主表示，价格如果达不到10%左右的提升就宁可不卖而选择继续空关。

一位古北“强生花园”的业主，原本去年12月将手头房源700万带车位全包价出售，而本月该业主表示，该套物业现时挂售700万净到手。美联物业古北分行营业经理刘洪志算了一笔账：如果客户欲购买，还需另加65万左右的税费及其他费用，购买成本明显增加；而古北板块大约有1/3的业主已经有了“售转租”的打算，其中周转资金没有困难的业主，会对租客要求较高，想过完年以后再把房源放租；而另一部分有贷款压力的业主，如遇到日籍、欧美的客户，宁愿降价10%~15%也愿意放租，非常有诚意。