主题：房地产政策分析

   如果把近年来房地产的发展理解为一个精心构造的对地价的提升的过程，那么现在的很多政策都可以这一框架下得到合理的解释。我们从1998年的政策开始分析：

1998年
    停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化：为房产市场建立做准备。
    调整住房投资结构：引入开发商，鼓励开发商造房。
    重点发展经济适用房：满足低层次消费需求。

1999年
    实行积极的财政政策，启动住房消费：借钱给购房人
    鼓励个人换购住房，免个人所得税：支持新房市场交易，为开发商造的房子找买家
    启动房地产市场，免征交易营业税，契税减半：二手房市场开辟，鼓励二手房交易。

2000年
    对住房公积金贷款的个人和银行都免税：进一步鼓励购房
    租赁所取得收入税收税率减少：形成租赁市场，体现房产投资价值，鼓励投资

2001年
    对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展：新房市场进入快速发展阶段
    加大房地产开发投资力度，拉动经济增长：越来越多的开发商进入，蛋糕做大
    消化积压空置商品房：房产投资价值体现出来了，破房子都有人要了

2002年1月
    制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务：进一步鼓励购房，所有不利于购房的障碍都要扫除

2002年3月
    降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05%：这时是买房的黄金时期，为房地产的起飞做准备

2002年8月
    央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税：土地的价值体现出来了，开始收土地的口子。

2003年6月
    出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款：泡沫初现，大量开发商涌入想分一块。
    提高第二套住房的首付比例：二手房市场上活跃的炒房者已成气候，初步打击。

2003年7月
    出售房屋开始征收房产税：打击炒房，在打击中增加收入，减小炒房者利润空间

2003年8月
    出台18号文件，促进房地产市场持续健康发展：一般认为18文与121号文是矛盾的，实际上不是，打击炒作不是为了打击房价。只是告诉开发商，好好造房子，还是有好日子过的。

2004年4月
    存款准备金率上调，7%至7.5%：泡沫化是开发商与炒房者共同制造的，开发商通过提价减少炒房者的利润，炒房者也提价争取更多利润，从而加速泡沫化。银根收紧为了同时打击开发商与炒房者。
    土地市场清理，对土地严格控制：土地的价值充分体现出来了，这是撷取财富最好的东西。

2004年8月
    加强土地市场的调控力度，将“毛地出让”逐步变为“熟地出让”：毛地价钱便宜，熟地价钱高，相当于将商品精包装一下，就能卖得高出很多。
    逾期不开发的土地依法从开发商收回：土地放在开发商手上，钱岂不是被别人赚去了。

2004年10月
    打压需求，加息，上调基准利率：通过加重别人的负担打压，一箭双雕。

2004年12月
    严禁非法压低地价招商，严格规范地方政府土地管理，抑制通过招商带来的土地流失和固定资产投资的增加：土地啊土地。招来的商实际并不为商，而是为了土地。

2005年3月
    加息。最低首付款由20％提高到30％：开发商的躁动抑制住了，专心对付炒房者。
    推出中低价普通商品房：缓解自身压力。
    居住不满一年出售的房屋，征收增值部分5％的税：打击二手房市场，减少房产转手，准备消灭炒房者。
    停止一年内个人住房贷款转按揭，提高第二套贷款利率至6.73%：开源节流，稳定现有体系。
    “旧八条”，房价的涨幅与地方政府官员职升迁直接挂钩：必须抵制泡沫化，但要注意的是涨幅，而不是绝对房价。

2005年4月5日
    副总理曾 培 炎的四点要求：使房产体系稳定下来，房地产市场将成为财富的重要来源。

2005年4月27日
    “新八条”打击炒房，炒地。超1年未动工的，征收土地闲置费，2年则无偿收回：又是为了地。

2005年6月1日
    个人购房不足2年的，交全额营业税：消灭炒房者这一阶层，完成整个体系的清理。


    现在我们可以看到整个房产体系的结构已经清晰起来，炒房者会被逐步消灭，作为泡沫的高房价会被降下来，但不会太多，就在你能承受的极限上会达到一个平衡，从而实现土地价值的最大化。未来房子会越造越好，买房也会越来越放心，但卖房将不会再产生利润，也就是中介也将被消灭殆尽，或者沦入虬江路档次。如果房价降，那么房产持有的成本将更高，或者更可能的方式是两者都高。房产将丧失大部分或全部保值的功能。

    未来的市场结构将是，政府、开发商、购房者。利益结构是土地、房子、银行贷款。

    在低层的民众还在为房子吵吵嚷嚷的时候，高层的争夺将围绕土地进行，将会越来越多地看到各种各样的土地私有化的理由。