1
．
《城市房地产管理法》第
26
条第
2
款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方
可交付使用。
竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序
，是全面考核建设工
作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量
的关键。
《城市房地产开发管理暂行办法》和《房地产开发经营条例》都作了相应规定，
在此列出共您参考。一、
《城市房地产开发管理暂行办法》规定，
房地产开发项目竣工
后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请
，主管部门应当在收到申请后一
个月内组织有关部门进行综合验收。
综合验收不合格的，不准交付使用
。综合验收应当
包括以下内容：
、规划要求是否落实；
、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建
设完毕；
3
、单项工程质量验收手续是否完备；
4
、拆迁补偿款安置方案是否落实；
5
、
物业管理是否落实；
6
、其他。二、
《房地产开发经营条例》第
17
条也规定，房地产开
发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使
用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政
府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申
请之日起
30
日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有
关部门或者单位进行验收。该《条例》还规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，
应当依照下列要求进行综合验收：
、城市规划设计条件的落实情况；
、城市规划要求
配套的基础设施和公共设施的建设情况；
、单项工程的工程质量验收情况；
、拆迁安
置方案的落实情况；
、物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分
期开发的，可以分期验收。
1、房地产只有经过验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产管理法》第26条第2款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量的关键。《城市房地产开发管理暂行办法》和《房地产开发经营条例》都作了相应规定。《房地产开发经营条例》第17条也规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
2、房屋验收要求有哪些？
《房地产开发经营条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
3、房屋交付时出卖人应当提供哪些材料？
房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》,较权威地证明房屋业已竣工验收合格；2、房屋测绘机构出具测绘资料，2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋。
4、我们通常所说的五证是什么？
五证，一包括建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，国有土地使用证，商品房预售许可证，简称叫“五证”。这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件。房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
5、如何认定开发商的交房行为？交房后，风险如何承担？
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定的或者当事人另有约定的除外。”
由此可见，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。
6、房地产开发企业交付房屋不合格责任。
行政责任：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。该《条例》第58条规定，违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
民事责任：《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条也规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”建设部的商品房销售管理办法第三十五条也作了类似的规定。
7、房地产企业延期交房的责任。
《商品房销售管理办法》第30条规定， 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
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《城市房地产管理法》第
26
条第
2
款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方
可交付使用。
竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序
，是全面考核建设工
作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量
的关键。
《城市房地产开发管理暂行办法》和《房地产开发经营条例》都作了相应规定，
在此列出共您参考。一、
《城市房地产开发管理暂行办法》规定，
房地产开发项目竣工
后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请
，主管部门应当在收到申请后一
个月内组织有关部门进行综合验收。
综合验收不合格的，不准交付使用
。综合验收应当
包括以下内容：
1
、规划要求是否落实；
2
、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建
设完毕；
3
、单项工程质量验收手续是否完备；
4
、拆迁补偿款安置方案是否落实；
5
、
物业管理是否落实；
6
、其他。二、
《房地产开发经营条例》第
17
条也规定，房地产开
发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使
用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政
府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申
请之日起
30
日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有
关部门或者单位进行验收。该《条例》还规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，
应当依照下列要求进行综合验收：
1
、城市规划设计条件的落实情况；
2
、城市规划要求
配套的基础设施和公共设施的建设情况；
3
、单项工程的工程质量验收情况；
4
、拆迁安
置方案的落实情况；
5
、物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分
期开发的，可以分期验收。
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《城市房地产管理法》第
26
条第
2
款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方
可交付使用。
竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序
，是全面考核建设工
作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量
的关键。
《城市房地产开发管理暂行办法》和《房地产开发经营条例》都作了相应规定，
在此列出共您参考。一、
《城市房地产开发管理暂行办法》规定，
房地产开发项目竣工
后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请
，主管部门应当在收到申请后一
个月内组织有关部门进行综合验收。
综合验收不合格的，不准交付使用
。综合验收应当
包括以下内容：
1
、规划要求是否落实；
2
、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建
设完毕；
3
、单项工程质量验收手续是否完备；
4
、拆迁补偿款安置方案是否落实；
5
、
物业管理是否落实；
6
、其他。二、
《房地产开发经营条例》第
17
条也规定，房地产开
发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使
用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政
府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申
请之日起
30
日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有
关部门或者单位进行验收。该《条例》还规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，
应当依照下列要求进行综合验收：
1
、城市规划设计条件的落实情况；
2
、城市规划要求
配套的基础设施和公共设施的建设情况；
3
、单项工程的工程质量验收情况；
4
、拆迁安
置方案的落实情况；
5
、物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分
期开发的，可以分期验收。
1
．
《城市房地产管理法》第
26
条第
2
款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方
可交付使用。
竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序
，是全面考核建设工
作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量
的关键。
《城市房地产开发管理暂行办法》和《房地产开发经营条例》都作了相应规定，
在此列出共您参考。一、
《城市房地产开发管理暂行办法》规定，
房地产开发项目竣工
后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请
，主管部门应当在收到申请后一
个月内组织有关部门进行综合验收。
综合验收不合格的，不准交付使用
。综合验收应当
包括以下内容：
1
、规划要求是否落实；
2
、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建
设完毕；
3
、单项工程质量验收手续是否完备；
4
、拆迁补偿款安置方案是否落实；
5
、
物业管理是否落实；
6
、其他。二、
《房地产开发经营条例》第
17
条也规定，房地产开
发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使
用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政
府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申
请之日起
30
日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有
关部门或者单位进行验收。该《条例》还规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，
应当依照下列要求进行综合验收：
1
、城市规划设计条件的落实情况；
2
、城市规划要求
配套的基础设施和公共设施的建设情况；
3
、单项工程的工程质量验收情况；
4
、拆迁安
置方案的落实情况；
5
、物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分
期开发的，可以分期验收。
1
．
《城市房地产管理法》第
26
条第
2
款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方
可交付使用。
竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序
，是全面考核建设工
作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量
的关键。
《城市房地产开发管理暂行办法》和《房地产开发经营条例》都作了相应规定，
在此列出共您参考。一、
《城市房地产开发管理暂行办法》规定，
房地产开发项目竣工
后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请
，主管部门应当在收到申请后一
个月内组织有关部门进行综合验收。
综合验收不合格的，不准交付使用
。综合验收应当
包括以下内容：
1
、规划要求是否落实；
2
、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建
设完毕；
3
、单项工程质量验收手续是否完备；
4
、拆迁补偿款安置方案是否落实；
5
、
物业管理是否落实；
6
、其他。二、
《房地产开发经营条例》第
17
条也规定，房地产开
发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使
用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政
府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申
请之日起
30
日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有
关部门或者单位进行验收。该《条例》还规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，
应当依照下列要求进行综合验收：
1
、城市规划设计条件的落实情况；
2
、城市规划要求
配套的基础设施和公共设施的建设情况；
3
、单项工程的工程质量验收情况；
4
、拆迁安
置方案的落实情况；
5
、物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分
期开发的，可以分期验收。
1、房地产只有经过验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产管理法》第26条第2款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量的关键。《城市房地产开发管理暂行办法》和《房地产开发经营条例》都作了相应规定。《房地产开发经营条例》第17条也规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
2、房屋验收要求有哪些？
《房地产开发经营条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
3、房屋交付时出卖人应当提供哪些材料？
房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》,较权威地证明房屋业已竣工验收合格；2、房屋测绘机构出具测绘资料，2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋。
4、我们通常所说的五证是什么？
五证，一包括建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，国有土地使用证，商品房预售许可证，简称叫“五证”。这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件。房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
5、如何认定开发商的交房行为？交房后，风险如何承担？
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定的或者当事人另有约定的除外。”
由此可见，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。
6、房地产开发企业交付房屋不合格责任。
行政责任：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。该《条例》第58条规定，违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
民事责任：《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条也规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”建设部的商品房销售管理办法第三十五条也作了类似的规定。
7、房地产企业延期交房的责任。
《商品房销售管理办法》第30条规定， 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
江苏苏延律师事务所：http://www.suyanlawyer.com/index.asp
函大大：http://www.syhandada.com/