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主题:常州楼市长期看均价可能回落至8000元/平!大家来看看可能吗?

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常州网友

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发表于2017-09-30 14:10:01 |只看该作者
楼主

转,原文如下

常州楼市将进入横盘阴跌时代,长期看均价可能回落至8000元/平左右。预测2018年内跌回1万、2019年跌回9000元,2020年后长期保持在8000元左右运行。如若中国经济环境进一步恶化、实体经济持续低迷,为防范发生系统性金融风险,阶段性会受央行金融政策变化而变化,但长期来看中国房产过剩及空置率快速提升是肯定的。最终市场供需关系决定房价,我们细想下近来身边的购房者中刚需购房占比可有3成,大部分以投资、保值等传统观念为主的购房者。

    有人说房价只涨不跌,那我们就回顾下常州房价下跌历史:在2008年世界金融危机后,常州的房价就开始快速下跌,跌到当时均价在每平3500元左右,后国家救市推出4万亿投资(人民币快速贬值就从那时开始的),常州楼市在各项购房鼓励政策频发的环境下快速止跌回升,常州房价从2009年初一路上涨至2011年5月,到达当时最高点(常州均价在7500元左右)。然由于短期房价上涨过快,国家迅速调整并出台抑制房价快速上涨的各项政策,所以从2011年5月至2014年12月的约3年半时间里,常州楼市一路阴跌到均价5500元左右,下跌幅度在30%左右。当时全国性大型房地产商(万科、金地、绿城)分分布局常州3线市场,可是刚拿地碰上国家出台抑制房价措施,所以好多开发商在高峰时拍地待销售开盘时售价接近楼面价,亏本者比比皆是,没法子,价格不降卖不动啊,所以常州当时有名的烂尾楼都是在那几年低迷的形势下造就的,比如知名的环球308中心、银河湾第一城、凯越中心、上书房、龙德花园、紫金城(易主)、泰和之春、美林湖、丰臣南郡等等。虎头蛇尾的楼盘也是比比皆是,如巨凝黄金水岸从精装到毛坯,紫禁城也是,绿城玉兰广场抛售给融创,金地天际、万科精装减配等等。记得那几年当时众多房产投资客(本地+外地)由于房价下跌加上贷款压力太大,忍痛割肉者比比皆是,大喊常州楼市伤不起,经历过此一劫的投资客在16-17年此轮上涨过程中敢下手的估计不多,一朝被蛇咬十年怕井绳啊。

      在2014年国庆时,由于经济持续低迷,楼市(特别是二三线)去库存压力加大,国家调整房市政策,提出去库存的各项措施,放开二三线楼市限贷限售等各项政策后,常州楼市开始止跌回升,不过从2014年10月至2016年8月房价上涨也就在20%左右,由于房产金融化越发明显,加上实体经济持续低迷,社会可投资渠道日趋狭窄,北上广宁合肥杭州等一二线城市从2015年末快速上涨,然后上涨趋势再向周边三四线城市扩散,如苏州、无锡、常州等,外来投资客是在2016年春节后逐步进入常州投资房产的,由于库存的快速下降,外来投资客的蜂拥而至,交易量快速上升,从2016年7月开始常州房价一路飙升,截止到现在,一年内将近翻倍,涨幅明显过快且非理性上涨。总的来说应该是外来投资客吹响了常州房价上涨的号角,然后才由常州土著接盘侠来做解放军。

      个人预测房价横盘下跌的理由如下:(按对房价影响的重要性排名)

1、国家层面:房子是用来住的,不是用来炒的,要求回归住房居住属性,国家将围绕这个宏观思想出台各项政策(限购、限售、限贷等)来达到这个目的

2、银行房产类信贷全面收紧,房贷利率提高,严查消其他渠道变相进入房产领域的信贷资金,金融信贷对房地产全面严控;

3、常州土著和新市民手里几套房的比比皆是,刚需和改善需求量有限,投机与投资购房者居多;

4、常州4月新政:新房2年内限售,对于投资客,锁定两年不能卖房的风险太大,实际上新政后外来投资客在抛售撤退,盲目跟风者在接盘;

5、常州近几年呈人口净流出态势,后期应该更加明显,因为失去了房价合理的优势将留不住人才,因为房产价格高了会有影响;

6、常州房楼市7-8月份已经量价齐跌,风向变化后观望者越来越多;

7、住宅房出租回报率低:平均在2%左右,连银行存款利息都达不到,何况贷款买房者居多。2017年好多房租不出去,外来刚需族在前两年房价低的时候好多都买了;

8、空置率大幅攀升,好多后期杀进去的接盘者都是抱着房产保值和投资的心态去买的,并不是急需住的,空置率只高不低,一旦风向突变房价下探,多头会变空头;

9、今年土拍放开后,2018年新楼盘大量上市,住宅房供应量大幅攀升;

10、地铁通车后,地铁沿线将出现大面积可开发的地,现在城郊处实际可开发的很多,站在高楼看看就知道了,现在的中心城区才哪到哪,可开发的地块太多了;

11、随着老龄化的加剧,今后中青年可继承双方父母的房子只多不少,空置率只升不降;

12、国家新措施:租售同权。对楼市长期影响明显,租房可享受买房的权利,可上学。

13、我国人均住宅面积已达40.8平米,超过33平米的时候,房地产业就开始过剩。

14、《房产税》山雨欲来风满楼,空置房也交税。

15、常州还有大量的安置房未上市,无锡已经出台安置房上市的政策。

       从2016年5月开始,各售楼处和房产中介涌动着无数外来投资客(南京、上海、苏州、无锡、浙江投资客居多),当时中介、售楼处都忙着接待团购几套或几十套的投资客,散户来了没时间接待。这些投资客硬生生的把常州这个楼市去库存城市变为房源紧张的城市。其中也有常州多年未大规模拍地的原因,加上受买涨不买跌思维驱使、恐慌性买房的人蜂拥而至,开发商和投资客房东牛逼了,捂房和涨价成为了常态。但是今年大规模拿地后2018年将出现大量上市的新楼盘,供应量大幅攀升,明年新盘大量推出时将是房价快速下降时。

       2017年4月常州楼市新政后,先知先觉的外来投资客已逐步抛售和退出,接盘者以本地盲目投资客与刚需、改善需求为主。常州限售新政后售楼处和中介处询盘量大幅下滑,特别是5月份以来,虽然价格惯性上升,但二手房交易量明显下滑,有价无市的行情越发明显,房管局人流量和交易量大幅下降,而且常州房楼市7-8月份已经量价齐跌。

      目前一手房源紧张仍是因为新盘推出太少(前几年未大规模拍地原因导致),今年刚拍地的待开盘需有准备期。而且现在好多刚买的投资客的房子还不想接受房价要下降的现实,现在属于僵持阶段。

如果你是房产投资客,套现了才算赚的,不套现只是不动产,将来上涨和下跌都有可能,就像股票一样,你永远不能抛在最高点,但也可能会守到最低点。你不住确坐拥房产不变现,财务成本是肯定有的,比如贷款利息,哪怕你是全款购买,那你如果理财也有理财利息(理财保守的年化收益在5%,一般也在7-8%)。如果你说不卖就出租,你会发现租金比存你预想的低的多,而且毛坯还不好租,如果装修出租的话你会发现更不划算。

       个人认为这一波上涨已提前透支了常州3-5年的刚需和改善需求量,一旦风向突变,房价开始下降,投资客抛售,房价快速下滑,大量投资客和等升值的买房者由多军变成了空军。目前仅是多空双方僵持阶段而已。

       第五届金融工作会议中特别强调的“坚定执行稳健的货币政策”,金融去杠杆、防风险,国家这次是玩真的。之前将房地产作为资金蓄水池功能即将结束其历史使命,因为房价上涨过快不利于经济的长期健康发展,国家已经认识到起负面作用太大:全民炒房、脱实就需,年轻人透支着几代人的储蓄和养老钱买房,背着一辈子的房贷做着一辈子的房奴,不敢消费,不敢生病,幸福感下降。

       房价这么高,并不是因为房子少(一线城市相对稀缺,其它二三四线根本不缺),最根本的原因就是房地产彻底的金融化,房子成了纯粹投机的金融产品,当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候,先知先觉的投资客正在从楼市里撤出,地产大鳄都在抛售国内地产或者转型升级。



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常州网友

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发表于2017-09-30 14:11:22 |只看该作者
沙发

事先声明,这篇文章不是我写的

观点准确与否不予评论

但要说明的是,不是列出一堆1、2、3就不是脑残文了



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三柒二十二

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发表于2017-09-30 14:11:47 |只看该作者
板凳
常州网友,您好!您所发的帖子“常州楼市长期看均价可能回落至8000元/平!大家来看看可能吗?”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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小蚂蚁

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发表于2017-09-30 19:12:06 |只看该作者
4楼

很快就到了十一朋友圈旅游、选美大赛了

代价是,

人挤人、脚踩脚、上厕所都感到绝望

你知道吗?

你放假我上班,为的就是……

十一期间能让我看到你姣好的面容

让你在十一期间省省省

想送你2888元现金红包

想送你8元家具产品

想送你沙发、送你家电,

你来红星美凯龙吉龙商场(布龙路18号)就好啦

我的电话:0755-28520000;


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fang8479284387

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-10-01 20:01:20 |只看该作者
5楼
真的吗?

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fang8479284387

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-10-01 20:35:17 |只看该作者
6楼
顶顶顶讲的很到位

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benjamin1930

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发表于2017-10-07 09:29:01 |只看该作者
7楼

根本是不可能的事情,解禁后的土拍,价格都在8500-9500元/㎡了,你想想房子盖好后的价格会是多少?



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card7802028930

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-10-08 17:19:33 |只看该作者
8楼
真希望如此

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esfsecon34689

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-10-16 13:03:15 |只看该作者
9楼
我是常州人,常州房价我认为8000左右是合理的,因为常州人工资水平摆在那儿,

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雨铃铃

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-10-24 19:43:46 |只看该作者
10楼
很难

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