房天下APP

扫码或在应用市场

搜索“房天下”下载

上一页 |1
/1页

主题:去库存、货币化安置,三四城市房价还要涨,能投资吗?

[复制链接]
举报 X

yy

等级:
财富:
发表于2018-01-08 14:12:11 |只看该作者
楼主

2017年应该是政府调控房价初见成效的一年,全国主要一线城市都出现量价齐跌的情况,北京燕郊部分房产价格跌幅已经达到90%。不过,不少二线城市受调控影响貌似有限,武汉、南京等主要二线城市依然存在开盘光、房价明降暗涨的情况,比如前段时间南京就曝出某楼盘开盘,连当地老人都排队摇号买房,几百套房,吸引了近2000人过来摇号。推荐平台:英国FXM国际期货交易所


究其原因在于二手房价格过高,不少二手房售价要远高于首套期房。这就形成一种观念,当前房价再高,只要我捂个三五年,到时候肯定能以更高的价格卖出去,不仅能弥补投资成本,还能净赚一笔。而有房的人为了继续赚钱,就更不愿意卖了。


一来二去,供给侧持续减少供给,需求端热度难减,炒房热度也就上来了,房价自然就涨了。至于作为投资品,未来是否真能赚钱,就看你能否经得起市场性风险和政策性风险的检验了。


所以,如果你还希望在调控当口进入楼市,尤其是一二线,华生还是建议小心为上。那么,除了这些城市三四线楼市会有投资机会吗?


从最近几场大会来看,当局对于三四线楼市的态度还是以去库存为主,同时棚户区改造,货币化安置仍将继续。从历史角度来看,一般鼓励去库存就会伴随相应的政策利好,而货币化安置则能直接推动房地产交易,提高房价(原因华生之前提过,文末附文章。)


所以,三四线楼市的房价仍有上涨的可能,但不代表投资价值会增强。房不同于一般性投资品,不应该用一般性投资思维来对待,对于普通投资品,只要存在价格波动,就有获利空间,但房地产不同。


一来,房地产投入成本高,少则几十万,多则百万千万,对投资者和接盘者的现金流要求很高,对银行信贷的依赖性较强。一旦出现资金链断裂,或者房屋抵押价值下降,对负债买房者来讲,则是致命打击,前者会让你负债累累,后者则会大幅增加你的还款成本,因为你不仅要继续还款,还要补齐房价下跌导致房屋抵押价值不足的部分。


二来,房地产受政策影响较大,房价越高,政策性风险越大。2003年,监管层为了控制暴走的楼市,发布“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等,并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。政策一出,全国房价立刻大跌,房地产市场进入严冬。之后虽然死灰复燃,但监管层在房地产市场的作用可见一斑,稍微收紧银根,房价就立刻下跌(这一点是不是跟如今提高贷款门槛、抬高贷款利率神似)。可见,说银行收紧银根,就是房价出现转折的观点,并非空口白话。


再者,房地产市场受需求面影响较大,对当地经济发展、人口数量等要求很高。北上广深等一二线城市房价上涨的基础,就在于经济发展带来更多人口净流入,纵观房地产市场的发展史,哪个地方拥有了人口,也就拥有了房价上涨的基础。


从这点来看,人口净流入长期为负的三四线城市,支撑其房价上涨主要因素应该就是货币化安置了。从央行三季度报告来看,未来一段时间棚户区改造,货币化安置仍将继续,理论上存在房价上涨预期。但这也会增加一个问题,在房价不断上涨,超过当地人均收入数倍,人口净流入长期为负的背景下,谁会来这些城市接盘?即便是刚需,又有多少人能买得起?


总的来看,房价存在上涨预期,但其根本属性还是在于居住,而房作为一件流动性极低的资产,要想获利,对接盘方的接盘能力是有要求的。当你作为一个炒房客都需要为此付出巨大成本的时候,能为你接盘的人又能有多少。


不过,这也不能否认房地产的投资价值,只不过,现在已经过了最佳投资期。至于下一个投资周期何时到来,还很难说。



去库存、货币化安置,三四城市房价还要涨,能投资吗?

查看更多精彩图片>>




正在载入用户签名信息
上一页 |1
/1页

主题:去库存、货币化安置,三四城市房价还要涨,能投资吗?

[复制链接]
只有登录用户才能在本论坛发帖哦,请 登录 或 注册