主题：<原创>人民币升值对常州楼市影响几何？——（联盛咨询）

    2005年7月21日在经历了长时间的各方关注下，中国人民银行终于宣布人民币升值2％。该公告称:从7月21日起我国开始实行以市场供求为基础的汇率机制，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价。人民币汇率不再盯住单一美元。每日银行间外汇市场美元对人民币的交易价在人民银行公布的美元交易中间价可进行上下千分之三的幅度范围内浮动。

    人民币升值了！汇率机制改革了！对于普通百姓来说更关心的是我们的生活会受到多大的影响？老百姓时刻关心的房价是否会因此产生波动？ 
    要想了解这些，首先，让我们看看人民币升值后对我国宏观经济的影响。 
    据中华工商时报报道，该报研究院专家分析：人民币升值后，如果以我国目前的7110亿美元的外汇储备计算，升值前与美元的汇率为1:8.2765，折合成人民币为58845．915亿元。而按升值后的 1:8.11汇率计算，那么原有的7110亿美元则变为了57662亿元人民币。汇率变化前后，外汇储备无形蒸发掉了1184亿元人民币。这个损失就是人民币升值导致的储备资产的汇兑损失。
    但是，就总体而言，人民币升值还是利大于弊。虽然部分出口商会因为失去低价优势而使其产品积压，短期内会对中国经济增长和就业造成一定影响，但人民币汇率还保持在合理水平上、且基本稳定。相信此次汇率改革短期内的负面影响会逐渐减弱。今年上半年我国的GDP增长9.5%，这说明中国目前的经济运行状况良好。此前已经流入中国大量购置不动产的海外“热钱”，此时抽身理论上是可以获利的，只是，央行这次才2％的升值幅度，未必能让这些“热钱”满足。再说，算上各项税费等其他交易成本，究竟是赚与赔还得好好算一算。对人民币很快将继续升值的预期，对“热钱”在中国的停留甚至继续进入提供了更充分的理由。因此对中国未来整体经济影响有限，而对我国的金融体系安全、经济体制改革、市场经济深化这些方面更具有长远而积极的意义

    原本对于常州的房地产业来说，汇率改革似乎并没有什么特别值得关注的价值，因为以目前的这点海外资本来说，除了上海等个别城市外，还不足以让我们担心整个中国楼市的命运。假如这项产业中有更多倍数的资金来自国际资本市场、大量海外的买家在国内的大小城市购置不动产用以居住（而非搞点投机生意），到那时我们似乎更有理由来讨论这个话题。
那么如今2％的升值幅度对楼市就无关了吗？虽然说影响不大，但我们仍可从整体经济走势分析一下对房地产业的影响。如果升值后宏观经济仍然能保持较高的增长速度，就会促进购房需求的增加，则升值对房地产业是利好；如果经济出现严重衰退，大众购房需求明显下降，则房地产业亦将受损。
这一点我们似乎从国际惯例（如韩国、日本、我国台湾等国家或地区）中可以找到这种经济周期对房地产影响的先例： 
在升值初期，经济形势良好，需求增加，特别是外资投资需求增加，导致房价上涨；升值过程中，房价在不断上涨，泡沫形成，但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；最后，币值升至最高时，房价到了最高点，但出口受到重大影响、外资撤退，宏观经济开始走向衰退，这时就是泡沫破灭，房价下降的时候。

    尽管如此，目前从我国的国情来看中低档的普通住宅应该是一个相对较稳定的市场。海外的大财团、大基金他们更看好的是北京、上海这样的房地产高端产品市场，如高档的商业用房、甲级写字楼、市中心商铺。所以人民币升值对以国内需求为主的中低档的普通住宅不会造成任何的影响。因为中低档普通住宅构成的成本是国内的，销售的对象也是国内的，人民币的升值不会对这部分物业造成任何影响。

  反观常州的房地产业：由于受到房产新政的影响，“六一大限”之后，整个市场是一片灰色，由此造成：房地产价格停滞、市场人气急剧下降、开发商不再竞相争地、中小经纪公司面临倒闭等现象。而人民币的升值，是否能给灰色的常州市场带来一丝红色的机会呢？

    在常州房地产市场中由于国际资本的投资比例极小，所谓热钱的进出与我市楼价的涨跌并无多大关系。升值后真正产生作用的是人民手中增值的资金如何寻找出路，而房地产正是充当这一出路的首选物品。这样在文章的开头我们也提到：人民币升值初期，由于各种原因，包括对水、电、气等基础设施的价值刺激，基础设施一涨，将全面上涨，这对房地产业是利好，房地产需求增加，房价也相应会上升。

    此外，由于国际热钱对上海的影响不可忽视，常州作为长三角的重要城市应随时做好接受上海各项辐射的准备，及市场变化带来的种种不确定因素。

    货币升值是国家综合实力增强的必然结果，其给我们的生活将带来很大的改变。同样房地产业对社会稳定起着至关重要的作用，希望常州楼市也会随着人民币的稳定增值而健康发展。